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¿Cuáles son los pasos para comprar un bien inmueble en Colombia, por una persona Colombiana(o) o extranjera(o) que se encuentre fuera del territorio colombiano?

El proceso de compra de un inmueble en Colombia ahora es más sencillo en comparación a un par de años atrás, siempre y cuando teniendo el debido cuidado en el proceso. Los pasos y requisitos son los siguientes:

  1. Tener claridad sobre las razones porque quieres comprar vivienda, con el fin de facilitar el proceso y ahorrar tiempo. ¿quieres vivir en Colombia, o venir de vacaciones? ¿Buscas un inmueble nuevo o usado? ¿Quieres rentarlo? ¿Tienes una zona específica en mente?
  2. Es importante que determines si deseas adquirir un inmueble nuevo o usado, escogerlo y conocer el avalúo comercial. Conocer el avalúo es vital para que sepas el precio más justo y real de la propiedad que deseas obtener evitando confusiones que pueden afectar a ambas partes, ya que puede suceder que se venda a menor precio del que está en el mercado afectando al vendedor o comprar a un valor más alto de lo que está en el mercado afectando al comprador.

Existen avaluadores certificados por el Registro Abierto de Avaluadores, asegúrate que el inmueble que deseas adquirir está avaluado por profesionales registrados en esta entidad. Parece simple, pero saltarse este primer paso puede traer complicaciones en todo el proceso.

GASTOS EN LA GESTION DE COMPRA DE UN INMUEBLE

1. Los impuestos de Valorización e Impuesto Predial

Es importante verificar que los pagos de estos impuestos estén al día debido a que, en caso de existir deuda, se puede dar lugar al secuestro, embargo y posterior remate del inmueble por las autoridades encargadas en cada municipio.

El paz y salvo de Valorización e Impuesto Predial se solicitan en la Tesorería Municipal del municipio donde se encuentra el bien inmueble, para solicitar este documento se necesitan dos estampillas ProDesarrollo y ProHospital que tiene un valor de $2.500 pesos colombianos/ US $1 cada estampilla, estas estampillas se llevan a la oficina de Tesorería Municipal donde le colaboran generando el paz y salvo de Valorización e Impuesto Predial.

2. El Certificado de Tradición y Libertad

Este documento contiene información relevante sobre el estatus jurídico de una propiedad, en su historia tanto presente como pasada, mostrando en orden cronológico, todos los dueños que ha tenido la propiedad a adquirir y todos los tramites que se han realizo sobre este.

Cualquier persona puede realizar la expedición de este documento ya que son certificados públicos que evitan que las personas oculten tramites fraudulentos.

Se solicita de modo virtual en la página de internet Superintendencia de Notariado y Registro (supernotariado.gov.co) tiene un valor de $16.500 pesos colombianos/ US $5 y personalmente en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos tiene un valor de $20.800 pesos colombianos / US $6.

3. Los gastos notariales

Se pagan por partes iguales tanto el comprador como el vendedor. Por ejemplo:

Si el valor del inmueble que se compra es de $100’000.000 pesos colombianos/ US $30.000, los gastos notariales tienen un valor de $1’000.000 pesos colombianos/ US $2.700 que son pagados en el momento que se realiza la firma de las Escrituras Públicas, a cada parte le corresponde $500.000 pesos colombianos/ US $1.350.

También tienen que verificar que el bien que se va a comprar no se encuentre con Afectación a Vivienda Familiar, Patrimonio de Familia u otros gravámenes.

Si el inmueble se encuentra por Afectación a Vivienda Familiar se realiza el proceso de levantamiento o cancelación de este gravamen antes de firmar escrituras, este trámite tiene un valor de $290.000 pesos colombianos/ US $79 que solamente le correspondería a la parte vendedora.

4. Comisión

Hay personas o empresas que cobran el 3% sobre el valor de la compra si el valor del inmueble, por ejemplo:

El precio de compra del inmueble es de $100’000.000 pesos colombianos/ US $30.000

X= $100’000.000 * 3%
X= $3’000.000 pesos colombianos/ US $1.000 Costo de la comisión.

PROCESO DE COMPRA EN LA NOTARIA

Para proceder a realizar la compra se debe asistir a la notaria de su preferencia y adjuntar los documentos que allí requieran, cada notaria es autónoma por lo tanto están autorizadas a solicitar cualquier documento que para ellos sea importante, pero normalmente estas entidades solicitan lo siguiente:

  • Certificado de Tradición y Libertad.
  • Paz y salvo del Predial.
  • Paz y salvo de Valorización.
  • El paz y salvo del condominio en caso de que el bien pertenezca al régimen de propiedad horizontal.
  • Copia de las Escritura Públicas.
  • Copia del documento de identidad del comprador y vendedor. Para los colombianos la cedula y para los extranjeros el pasaporte.

El día de la firma de la escritura deben comparecer a la notaria todas las partes dentro del negocio, tanto los vendedores como los compradores o sus representantes en caso de estar fuera del país, después de realizar la firma de las Escrituras Públicas se procede a hacer el pago de los gastos notariales que van a depender del valor por el que se realizó el negocio.

Después de la firma de las Escrituras Públicas se tiene un término de 10 días hábiles o más dependiendo de la Notaria para la entrega de estas a los nuevos dueños del inmueble.

Por último, es importante registrar tu compra en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos para actualizar el historial. Este registro equivale a un 1% del valor total del inmueble.

SI DESEAS COMPRAR SOBRE PLANOS

Se debe determinar el presupuesto y los gastos adicionales que se tiene por la compra de inmueble en Colombia, calcula la cantidad con la que dispones para comprar el inmueble y determina si es necesario ahorrar para la cuota inicial usualmente es el 30% del valor del inmueble. Es importante que conozcas cómo están las divisas en el valor del peso colombiano, en esta época el valor oscila en: Pesos colombianos.

1 EURO=$4. 096,78 Pesos colombianos | 1 USD= 3,743.79 Pesos colombianos

Muchos inversionistas se inclinan por la compra sobre planos, ya que se puede separar con un pequeño porcentaje y pagar el resto en cuotas sin intereses. Aunque el inmueble aún no estará terminado al momento de la compra, desde que realizas el proceso de separación del inmueble inicia el proceso de valorización de tu inversión. Para la entrega del inmueble debes cancelar o financiar el 70% del valor restante.

PUEDES COMPRAR DESDE CUALQUIER PARTE DEL MUNDO

Actualmente pasamos por una época en la que muchos países, como Colombia se encuentran en cuarentena y por razones de bioseguridad es riesgoso viajar.

Hoy en día por medio de la tecnología se puede hacer tour virtual, videos y fotos del inmueble o contactarte con el vendedor o agente inmobiliario a través de videollamada o tener una persona de mucha confianza para que le haga este tipo de compra a nombre suyo, sin necesidad de otorgar un Poder Especial para el proceso que es la compra de un inmueble en Colombia.

NACIONALIZAR LOS RECURSOS DE COMPRA

El dinero que vas a utilizar para la compra del inmueble debe ser registrado y nacionalizado a través del Banco de la República por medio de algún agente autorizado como lo es un Banco. En ningún caso se pueden girar divisas a través de casas de cambio.

Si lo deseas puedes abrir una cuenta bancaria, hoy en día es sencillo y hay varias formas de gestionar la apertura de la cuenta bancaria desde cualquier parte del mundo, con el objetivo de consignar los pesos colombianos y hacer todas las transferencias desde esta cuenta. Al abrir una cuenta nacional el dinero que ingrese del extranjero se nacionaliza. El cual facilita e impide tener retenciones en los Bancos hasta que se justifique el dinero, como para que se va a utilizar en el territorio Nacional.

La residencia fiscal de un extranjero(a) o colombiano(a) es fuera del territorio colombiano son exentos de la Declaración de Renta que es un impuesto anual de la DIAN, las personas naturales deben declarar renta en los siguientes casos:

  • Patrimonio bruto superior a los $160’232.000 Pesos colombianos/ US$44.000 al 31 de diciembre de cada año.
  • Ingresos brutos del respectivo ejercicio gravable superiores a $49’850.000 Pesos colombianos/ US $14.000.
  • Consumo mediante tarjeta de crédito superior a los $49’850.000 Pesos colombianos/ US $14.000.
  • Valor total de las compras y consumos mayor a $49’850.000 Pesos colombianos/ US $14.000.
  • Valor total acumulado de consignaciones bancarias, depósitos o inversiones financieras, superior a $49’850.000 Pesos colombianos/ US $14.000.
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