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Hipoteca de primer grado

Una hipoteca es un gravamen sobre el bien inmueble que se constituye con el objeto de garantizar el cumplimiento de una obligación, particularmente el pago de un valor o precio entregado en calidad de préstamo o crédito en un plazo determinado.

La hipoteca es una parte del contrato consensual, bilateral y accesorio, en el cual hay dos partes que intervienen llamados Deudor o Hipotecario es el que recibe prestado un capital de otra persona llamada acreedor y la otra parte es llamada Acreedor es el que tiene derecho y merito a pedir el cumplimiento de una obligación o deuda, en el cual nacen obligaciones reciprocas para ambas partes, es decir para el deudor la obligación de pagar el valor del crédito o la deuda con sus intereses pertinentes dentro del plazo señalado por el acreedor y la otra parte es otorgar la cancelación una vez se satisfaga la obligación a su favor.

La Hipoteca de Primer Grado o Cerrada es aquella en la que el acreedor tiene el primer derecho de recuperación del crédito o deuda, en caso de incumplimiento del pago acordado por parte del deudor o hipotecario. Una hipoteca de este tipo permite a la entidad que le otorgó ejecutarla en primer lugar. Si se produce un incumplimiento y el deudor tuviera otras a su nombre, la entidad que otorgó esta tiene prioridad en el cobro. En caso de embargo de la vivienda, este se hará a favor de dicha entidad.

Ejemplos:

1. Las hipotecas que realizan los bancos para compra de vivienda nueva, en la que el banco paga la casa y constituye una hipoteca cerrada a favor de ellos los cuales quedan como acreedores en primer grado.
2. Una persona pone en hipoteca su casa por valor de $200 millones de pesos, a su vez la hipoteca en otro préstamo por valor de $70 millones de pesos y realiza un último préstamo hipotecario por valor de $100 millones de pesos, en este caso la hipoteca por valor de $200 millones de pesos seria la hipoteca de primer grado por lo tanto será la primera en ser pagada.

Dado que la constitución del gravamen hipotecario es un acto derivado del derecho de “propiedad”, si ésta se encuentra limitada con Afectación a Vivienda Familiar, Patrimonio de Familia Inembargable, Fideicomisos Civiles, condiciones resolutorias, etc., estas limitaciones deberán cancelarse en forma previa a la constitución del gravamen hipotecario.

Para el otorgamiento de esta escritura pública es necesario aportar los siguientes documentos:

  1. Pago del Impuesto Predial Unificado del año en curso.
  2. Paz y Salvo por concepto de contribución por valorización.
  3. Certificado de Tradición y Libertad (con fecha de expedición no superior a 30 días).
  4. Copia auténtica de la escritura pública adquisición del propietario del inmueble.
  5. Fotocopia de las cédulas de ciudadanía del acreedor y el deudor hipotecaria. Si alguno de los interesados es persona jurídica, como un banco o entidad financiera debe presentarse el documento que acredite su existencia y representación legal.
  6. Carta de la entidad financiera o crediticia donde se exprese el valor de la obligación hipotecaria.

El Contrato de Hipoteca puede suscribirse por sí mismo o por interpuesta persona, es decir, por Apoderado, que designe el acreedor o el deudor, según sea el caso. Este poder o mandato, deberá constar por escrito, bien sea por documento privado o por escritura pública, pero en todo caso, deberá constar “expresa” la facultad de constituir gravamen hipotecario, a “favor propio” si quien da el poder es el acreedor, y “a su cargo” si quien da el poder es el deudor. Adicionalmente, deberán constar los datos del bien inmueble ofrecido en garantía, como son identificación o determinación (lote, casa, apartamento, bodega, etc.), ubicación (dirección) y folio de matrícula inmobiliaria.

En cuanto a los Derechos Notariales y el Impuesto de Registro, que se causan con ocasión del otorgamiento de una escritura pública de constitución de hipoteca, son diferentes en cada departamento y notaria.

En Colombia la norma principal es la Ley 546 de 1999 o Ley de Vivienda. En ella se establecen las condiciones, requisitos y procedimientos para los Préstamos Hipotecarios. Por otro lado, se plantean una serie de cuestiones relativas a la protección del deudor y la inembargabilidad.

En conclusión, la hipoteca de primer grado se constituye con el fin de asegurar únicamente una obligación presente y determinada, es indivisible, para su solemnidad debe otorgarse por escritura pública y debe registrarse en la oficina de instrumentos públicos para que tenga valor.

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