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Avaluó catastral

¿Qué es y como se define?

El avaluó catastral se define con base en la resolución 070 de 2011 como un estudio y análisis estadístico del mercado inmobiliario y el avaluó catastral de un predio en particular es una suma de dos factores independientes, el primero es un estudio estadístico socioeconómico del terreno y el segundo es un estudio estadístico y económico de las construcciones y adecuaciones que están sobre terreno.

Lo anterior muestra que el avaluó catastral lo compone el estudio de valor del terreno respecto a factores como ubicación, vías de acceso, proximidad a establecimientos públicos esenciales a zonas comerciales, acceso a servicios públicos, estos para bienes urbanos de los bienes rurales el avaluó del terreno lo determinan factores como acceso a vías de comunicación, acceso a fuentes de agua o distritos de riego, fertilidad del suelo, vocación agrícola, entre otros. La variable de construcciones la determinan en los centros urbanos esencialmente el avaluó del tipo de vivienda o construcción comercial o industrial establecido allí en términos de arquitectura, calidad del material, diseño. En los predios rurales esta variable esta determinada por el cultivo establecido, el valor del mercado de dicho cultivo, la infraestructura establecida y las construcciones habitacionales para el manejo de la propiedad.

Debemos entender que este avaluó es un valor regulado por el estado para propósitos tributarios a través del órgano administrativo creado para tal fin que es el IGAC (Instituto Geográfico Agustín Codazzi). Este valor no necesariamente coincide con el avaluó comercial del bien y se ha determinado que la mayoría de los casos el avaluó comercial de un bien en Colombia siempre va a ser superior al avaluó catastral.

En términos sencillos que sean comprensibles para el común de las personas, resumimos que:

El avaluó catastral es de gran ayuda para las entidades estatales ya que con él se logra valorizar un bien para aplicarles una contribución o impuesto territorial.

El avaluó comercial es un valor que se encuentra tomando valores estadísticos de estudios socioeconómicos y lo mas importante del mercado inmobiliario inherente a la zona donde se encuentra el bien, los avalúos comerciales con efectos de Ley los hace evaluadores inscritos a la Lonja de propiedad raíz y al IGAC (Instituto Geográfico Agustín Codazzi) estos avalúos proporcionan una base muy acertada para la comercialización de cualquier bien o para la comercialización de este respecto a arrendamiento, hipoteca, etc.

Es importante tener muy presente que el pago de impuestos se hace en base al avaluó catastral mas no al avaluó comercial ya que como dijimos anterior mente el primero es regulado por el estado para fines fiscales y el segundo es un elemento que lo genera la oferta y la demanda.

Avaluo Catastral

Importancia del avalúo catastral:

El avaluó catastral es el valor asignado a un predio por la autoridad competente, que para el caso colombiano es el IGAC (Instituto Geográfico Agustín Codazzi) este valor se da con relación a la ubicación del bien, uso y productividad del suelo, acceso a otros bienes públicos o centros urbanos. Colombia hizo una actualización de este avaluó en 1983 y se determinó que a partir de este momento se reajustara un 10% acumulado año por año por un periodo no mayor a 15 años, la última autorización de reajuste de avaluó catastral para predios en el territorio de Colombia lo hizo el decreto 1820 de 2020 por medio del cual establece que los predios catastrales del país aumentaran un 3% a partir del 1 de enero de 2021. Para hacer un cambio en el valor de avaluó catastral de un predio, es necesario hacer la solicitud al IGAC (Instituto geográfico Agustín Codazzi) y presentar documentalmente (fotos, planos, escrituras por las causales se alega o se solicita cambio del avaluó catastral por aumento o disminución de este).
Los cambios en el valor del avaluó catastral se llaman mutaciones y se define que esta mutación es todo cambio que sobrevenga respecto de los aspectos físicos, económicos o jurídicos de los predios de una unidad orgánica catastral, estos cambios generalmente se hacen mediante escritura pública, por segregación del bien (partición), englobe con otros bienes (unión de dos o más bienes).

Ejemplo: si se tiene un predio de 10.000 metros cuadrados y deseamos construir allí 20 unidades de vivienda se debe contratar a un profesional para realizar el levantamiento topográfico del terreno, demarque la partición, defina los lotes y linderos entre los nuevos lotes y con ellos se presenta la solicitud al IGAC de división del predio (segregación) la anulación de esa ficha catastral y el surgimiento de las 20 nuevas fichas catastrales.

Caso contrario, si tenemos dos predios uno de 70 y otro de 150 metros cuadrados cada uno con su registro catastral y nuestro propósito es construir una bodega con más de 200 metros cuadrados tendremos que solicitar al IGAC el englobe de estos dos predios presentando las características del nuevo predio con levantamiento topográfico, linderos y así desaparecen los dos precios y nace jurídicamente un nuevo predio con ficha catastral y avaluó catastral unifico.

¿Quién hace un avaluó y cuanto cobra?

El encargo de hacer un avaluó es un perito o avaluador que cumpla con los requisitos establecidos en la ley. El precio en la mayoría de los casos corresponde al 1×1000 del valor determinado para la propiedad en estudio, de igual forma cada avaluador es autónomo de cobrar lo que considere.

Paso a paso para solicitar el Certificado Catastral:

  1. Ingrese a https://tiendavirtual.igac.gov.co/
  2. Haga clic en “Certificados y servicios”.
  3. Elija la opción de Certificados Catastrales.
  4. Regístrese en el sistema.
  5. Haga clic en “Nueva solicitud”.
  6. Seleccione el Certificado Catastral Nacional.
  7. Elija el destino del certificado.
  8. Si tiene predios, debe llenar todos los campos; si no, de clic únicamente en enviar.
  9. Realice el pago del certificado que tiene un valor de $14.211 pesos Colombianos (asegúrese de tener las ventanas emergentes desbloqueadas).
  10. Una vez confirmado el pago, espere 10 minutos y vuelva a ingresar al sistema.
  11. De clic en “Todas mis solicitudes”.
  12. Valide la información del certificado catastral y apruébela en caso de estar correcta; si no corresponde, debe comunicarse al correo electrónico contactenos@igac.gov.co.
  13. Descargue el certificado.
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